Управляемый дефицит «квадратов»: в «старой» Москве объем нового строительства сократился вдвое
Рынок первичной жилой недвижимости «старой» Москвы демонстрирует устойчивое сокращение предложения
По итогам третьего квартала 2025 г. рынок первичной жилой недвижимости «старой» Москвы демонстрирует устойчивое сокращение предложения и рост цен, что формирует управляемый дефицит. По данным аналитиков жилого направления CORE.XP, за квартал на рынок вышло всего 49 корпусов в 7 проектах против 86 корпусов в 14 проектах годом ранее. В годовом выражении объем нового строительства сократился более чем вдвое. Какие округа Москвы будут формировать спрос в ближайшее время?
Как рассказала «МК» директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева, средневзвешенная цена предложения в границах «старой» Москвы достигла 712 238 руб. за кв. м (+20% год к году и +0,3% квартал к кварталу). В сделках средняя цена составила 559 638 руб. за кв. м (+5% год к году и +2% квартал к кварталу). При этом разрыв между витриной и фактической ценой сделки остается высоким — до 27%. Средняя площадь приобретаемого лота — 49,9 кв. м.
По оценке эксперта, количество ипотечных сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 58%, по сравнению со вторым кварталом — на 40%. Доля ипотеки увеличилась на 6 п.п. к обоим периодам. С января по сентябрь 2025 года на льготные программы приходилось 59% числа и 78% объема всех кредитов, 19% сделок оформлялось с использованием рассрочки.
Практически во всех округах Москвы наблюдается сокращение объемов экспозиции, в целом по рынку снижение составляет 12%. Лидерами по снижению год к году являются ЮЗАО (-45%), ЮВАО (-31%), СВАО (-28%), ВАО (-18%). В то же время небольшой прирост предложения наблюдается в ЗАО (+19%) и САО (+4%). На фоне этого начинается формирование отложенного спроса в локациях с сужением предложения и улучшенной транспортной доступностью, где покупательскую активность дополнительно подпитывают программы ипотеки и рассрочки.
Среди локальных кластеров спроса на рынке первичной жилой недвижимости «старой» Москвы аналитик отметила Восточный административный округ, где объем экспозиции здесь снизился на 18%. В ВАО произошел структурный сдвиг в сторону «семейного» формата жилья при сокращении доступных лотов минимальной площади.
На юго-востоке Москвы сокращение экспозиции (-31%) происходит на фоне редевелопмента промышленных зон и выхода знаковых проектов в доступном бизнес-классе. В фокусе — Южнопортовый район, формирующий новый центр деловой активности и яркую точку притяжения в городе.Северо-восточный административный округ сочетает в себе баланс «вертикального города» и парковых коридоров. Здесь спрос концентрируется вокруг крупных рекреационных зон ВДНХ и Ботанического сада, что сопровождается ограниченным выходом новых проектов и существенным сокращением экспозиции (‑28%). Сейчас в округе идет строительство жилых комплексов.
Традиционно популярный у москвичей юго-запад города также испытывает существенный дефицит предложения. По итогам третьего квартала 2025 г. снижение объема экспозиции на первичном рынке составило 45% год к году. Спрос концентрируется вокруг района Обручевский, где формируется отложенный интерес покупателей.
Таким образом, на фоне сокращения объемов строительства и ограниченного выхода новых проектов на рынок «старой» Москвы выбор для покупателей уже сейчас существенно ограничен. Минимальные бюджеты в локациях востока и юго‑востока города пока еще начинаются от 9,81–12,13 млн руб. (ВАО) до 20,9 млн руб. (ЮЗАО), однако этот разрыв постепенно сокращается.
«Рынок «старой» Москвы вошел в фазу управляемого дефицита: при падении выхода новых корпусов более чем вдвое наиболее выраженный скрытый спрос мы наблюдаем в ВАО (Богородское, Гольяново), ЮВАО (Южнопортовый), СВАО (рядом с ВДНХ и Ботаническим садом) и ЮЗАО (Обручевский)», – подчеркнула Ломтева.
По ее прогнозу, лидерами станут те проекты, которые тонко попадают в продуктовую матрицу локаций и формируют востребованную инфраструктуру уже на этапе первых очередей строительства. «Рациональной стратегией покупателей будет фиксирование цены на этапе бронирования и использование комбинации ипотеки и рассрочки, доля которых в сделках сегодня стабильно высока», — заключила эксперт.
